MILANO UFFICI Q2 2022 – Assorbimento record per il comparto: ottimi risultati per tutti i sottomercati milanesi

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Il take up per il secondo trimestre 2022 ha raggiunto il record per volumi assorbiti che si attesta a 148.230 mq, 258.000 mq da inizio anno, con una crescita del 40% rispetto al H1 2021 e di oltre il 22% rispetto alla media dei primi semestri degli ultimi 5 anni.

Nel trimestre si sono registrate 89 transazioni (erano 76 nel Q1 2022), fra cui spiccano 7 pre let, pari a oltre 50.000 mq (34% del take up complessivo), localizzati, principalmente, in aree caratterizzate da processi di riqualificazione e valorizzazione urbana.

Dal punto di vista dimensionale spicca un pre let di oltre 26.000 mq nel CBD Porta Nuova oltre a due altre operazioni localizzate nell’hinterland a Basiglio e Segrate rispettivamente di 14.200 mq e di 12.000 mq. Al netto di tali operazioni, si sono registrate 2 transazioni comprese fra 8.500 mq e 5.000 mq, 5 comprese fra 5.000 mq e 3.000 mq, mentre 52 operazioni (pari al 47% del totale complessivo) hanno riguardato superfici inferiori ai 1.000 mq.

Si rileva che il 75% dei volumi transati, di poco inferiore a 112.400 mq, ha riguardato immobili di grade A, a dimostrazione della predominanza

della ricerca di spazi di qualità. In questo senso l’attenzione ai criteri ESG rappresenta un vero e proprio volano destinato a favorire il miglioramento sostenibile del patrimonio immobiliare oltre a rappresentare un obiettivo reputazionale per le imprese.

Analizzando la localizzazione delle operazioni si evidenzia l’ottima performance di tutti i sottomercati milanesi che registrano assorbimenti importanti nell’hinterland e nella periferia, a fronte di una tenuta degli spazi «di rappresentanza» nei sottomercati di maggior pregio. Nello specifico, il CBD Porta Nuova ha raggiunto oltre 38.000 mq, pari al 26% dei volumi assorbiti, anche grazie al pre let precedentemente menzionato. Seguono l’Hinterland, che ha assorbito oltre 35.000 mq e la Periferia, con oltre 26.800 mq di spazi, pari al 18% dei volumi. Nel CBD Duomo si sono registrate 24 operazioni che hanno portato i volumi di assorbimento a oltre 21.000 mq, mentre nel Centro e nel Semicentro, si sono registrati volumi pari, rispettivamente, a ca. 12.200 mq e 14.400 mq, rappresentando l’8% e il 10% del take up complessivo.

Si confermano i trend positivi per il mercato direzionale sui principali indicatori: rispetto al trimestre precedente i canoni prime sono stabili e si attestano a 650 €/mq/anno nel CBD Duomo e a 560 €/mq/anno nel Centro. Il vacancy rate risulta in lieve contrazione rispetto al trimestre precedente e si attesta al 9,80% sull’intera città, mentre a livello dello stock si registrano circa 250.000 mq di completamenti di nuovo prodotto e di spazi riqualificati. Si confermano stabili Si conferma la compressione dei rendimenti che, rispetto al trimestre precedente, risultano stabili al 3,00% netto per il prime e in contrazione al 4,60% netto per il good secondary.

Sul fronte degli investimenti Milano registra, con esclusione dei portafogli in località miste, oltre Euro 886 mln (che rappresenta il 28% circa del totale dei capitali investiti nel trimestre), di cui oltre Euro 318 mln nel comparto uffici.

L’outlook continua a mantenersi positivo sia per l’attività di locazione di spazi direzionali, sia per la pipeline delle operazioni di investimento. Aumentano tuttavia i segnali di incertezza innescati dal mutato quadro macroeconomico e dalla spirale inflazionistica più duratura del previsto.