Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nella prima parte del 2025 i valori immobiliari di Milano hanno registrato un aumento dell’1,4%. La macroarea del centro ha segnato una crescita più contenuta, pari allo 0,8%.
Il segmento del lusso rimane uno dei motori principali del mercato cittadino, anche se i prezzi, ormai ai massimi storici, mostrano una sostanziale stabilità. Si tratta di un comparto con immobili dalle caratteristiche uniche che richiedono valutazioni specifiche. Aumentano gli acquirenti stranieri, spesso con grande capacità di spesa, che cercano abitazioni di pregio già pronte per essere abitate.
Gli acquirenti italiani, invece, si muovono con maggiore prudenza: molti sono già residenti in città e desiderano migliorare la propria condizione abitativa, oppure investire per i figli. Non mancano professionisti e lavoratori provenienti da altre città, che si trovano a fare i conti con valori medi altissimi — tra 15 e 20 mila euro al metro quadrato nelle zone top per le abitazioni signorili.
La domanda resta orientata verso immobili storici situati in aree centrali, meglio se dotati di terrazzo, elemento sempre più raro e ricercato. La presenza di box doppi e spazi ampi è considerata imprescindibile. A differenza di altre città italiane, Milano offre anche una buona disponibilità di case di pregio di nuova costruzione.
Porta Nuova, CityLife e le nuove icone dell’abitare
I quartieri di Porta Nuova e CityLife continuano a rappresentare i simboli della Milano contemporanea. Qui si trovano appartamenti di nuova generazione con ampi terrazzi, ambienti ben distribuiti, domotica avanzata e servizi condominiali come palestre, piscine e aree verdi.
La sicurezza e la privacy restano criteri fondamentali nella scelta delle abitazioni. Prezzi leggermente più contenuti — intorno ai 7.000 euro al metro quadrato — si registrano nell’area di Porta Volta, sempre più interessante per gli investitori. Le nuove costruzioni arrivano a 12.000-15.000 euro al metro quadrato, mentre un bilocale in affitto costa mediamente 1.500 euro al mese.
Corso Magenta e Pagano: eleganza e riqualificazioni lente
Intorno a corso Magenta si concentrano immobili di inizio Novecento o degli anni Cinquanta e Sessanta. Le abitazioni da ristrutturare si vendono a 7.000-8.000 euro al metro quadrato, ma i top price raggiungono i 13.000 euro in corso Magenta e via Vincenzo Monti, 12.000 in zona Pagano e 10.000 in piazza Wagner e via Buonarroti.
In queste aree si muovono soprattutto acquirenti di prima casa, ma si registra un rallentamento degli interventi di riqualificazione per via degli alti costi di ristrutturazione. Le abitazioni degli anni Settanta in via Sanzio e via Colonna si attestano sui 7.000 euro al metro quadrato.
Il mercato delle locazioni mostra segnali di raffreddamento: canoni elevati e una crescente riconversione degli immobili da affitti brevi a contratti tradizionali. Un bilocale arredato costa tra 1.400 e 1.500 euro al mese.
Porta Romana e Crocetta: mercato più prudente
Prezzi sostanzialmente stabili nella zona di Porta Romana-Crocetta. Qui si registra un mercato più maturo e orientato su immobili ampi, tra 180 e 200 mq, ricercati da residenti che desiderano migliorare la propria abitazione.
Le case migliori, tra piazza Mondadori e le vie limitrofe, raggiungono 9.000 euro al metro quadrato; più contenuti i valori in via Crema e via Mantova (6.000 euro al mq). Gli investitori sono più cauti, mentre restano presenti i genitori che acquistano per i figli studenti. Diminuiscono invece gli acquisti destinati agli affitti brevi, con molti immobili tornati alla locazione tradizionale.
Lodi-Corsica e il traino delle Olimpiadi
Crescono del 3,3% i prezzi nella macroarea di Lodi-Corsica, sospinta dai quartieri di Santa Giulia, Corvetto e Rogoredo.
A Santa Giulia prevalgono gli acquisti migliorativi: un usato recente si compra tra 4.000 e 4.500 euro al metro quadrato. A Rogoredo la crescita è spinta dagli investitori che guardano alle Olimpiadi Invernali del 2026: gli immobili ante ’67 si scambiano a 3.000 euro al metro quadrato. La zona piace per la presenza della stazione e della metropolitana, oltre alla forte domanda di locazioni da parte dei dipendenti di Sky e Saipem.
A Corvetto il mercato è animato da giovani coppie e primi acquirenti. I lavori per il “PalaItalia”, il campus del Conservatorio “Verdi” e il nuovo quartiere “Santa Giulia 2” — con 3.500 nuove abitazioni — stanno trasformando l’intera area. Gli affitti restano vivaci: 1.100 euro al mese per un bilocale, 1.200 per un trilocale a Santa Giulia, 800-900 euro a Rogoredo.
Città Studi e Udine: giovani e investitori protagonisti
La macroarea di Città Studi-Indipendenza cresce del 2,8%. Le zone di piazza Udine, Feltre e Cimiano sono trainate dai piccoli tagli, molto richiesti da giovani e investitori.
I prezzi oscillano tra 3.800 e 4.500 euro al metro quadrato per l’usato in buono stato, con nuove costruzioni in via Crescenzago che raggiungono i 6.000 euro. Il quartiere Feltre, più residenziale, attira famiglie grazie alla metropolitana, al Parco Lambro e alla vicinanza con Città Studi e l’Ospedale San Raffaele.
L’area di Regina Giovanna-Porta Venezia continua a essere vivace grazie alla presenza del Politecnico: le soluzioni ristrutturate arrivano a 8.000 euro al metro quadrato. Gli affitti, sostenuti da studenti e lavoratori, si attestano sui 1.000-1.200 euro per un bilocale.
Bovisa, Affori e Bonola: riqualificazione e attrattività crescente
Positivo anche l’andamento di Bovisa-Sempione, dove Bonola e Trenno mostrano una lieve crescita. L’usato di qualità si scambia intorno a 2.700-2.800 euro al metro quadrato. La rivalutazione è favorita dalla vicinanza con Cascina Merlata e dal buon livello dei servizi.
Gli affitti, alimentati da lavoratori, giovani coppie e immigrati, restano sostenuti, con un bilocale che costa tra 900 e 1.000 euro al mese.
In area Maciachini, i valori salgono a 4.000 euro al mq grazie alla futura riqualificazione dello Scalo Farini e al progetto “Goccia”. Affori resta molto richiesta da famiglie e investitori, con bilocali in affitto intorno a 800 euro al mese. La presenza del Politecnico e dell’Ospedale Niguarda ne mantiene alta la domanda.
Vercelli-Lorenteggio e il ritorno alla locazione tradizionale
Nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio i prezzi crescono dell’1,2%, soprattutto in via Paolo Giovio e piazzale Aquileia. I valori più contenuti rispetto al centro attirano chi cerca alternative a corso Magenta.
Gli immobili degli anni Settanta in via Sanzio e via Colonna si vendono a circa 7.000 euro al mq. Anche qui si assiste al rientro di molti immobili dagli affitti brevi verso la locazione tradizionale, con canoni per un bilocale intorno a 1.400-1.500 euro.
Loreto e Nolo: nuovi equilibri in zona centrale
Nella macroarea Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+0,4%) spiccano Loreto e Nolo, dove cresce la domanda di bilocali e trilocali ristrutturati. I prezzi variano tra 4.800 e 5.600 euro al metro quadrato, mentre il nuovo tocca i 6.000.
Diminuiscono gli investimenti per B&B e casa vacanza, mentre aumenta l’interesse per affitti a studenti grazie alla vicinanza con le linee metropolitane. Un bilocale ristrutturato si affitta a 1.300-1.400 euro al mese.
Navigli e Barona: valori in calo, affitti in trasformazione
La macroarea Navigli-Famagosta segna un ribasso dello 0,8%. In zona Santa Rita-Barona i prezzi e i tempi di vendita si allungano, con valori medi di 3.500 euro al mq per gli anni Settanta e 3.700 per il nuovo. Le abitazioni popolari ex Aler restano su 2.000 euro al mq.
In via Lodovico il Moro i prezzi oscillano tra 3.200 e 3.800 euro al mq, più bassi verso Corsico, dove si stanno spostando alcuni investitori.
Proseguono invece i lavori tra Ripamonti e Fondazione Prada, dove le nuove costruzioni si vendono tra 5.000 e 7.000 euro al mq. Il fenomeno degli affitti brevi continua a ridursi, con molti proprietari che preferiscono tornare alla locazione a canone concordato.
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