Il mercato immobiliare residenziale delle due principali città italiane mostra nel 2025 segnali di crescita, ma con caratteristiche differenti.
Le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa evidenziano dinamiche distinte tra Roma e Milano, legate al ruolo del turismo, alla composizione della domanda e alla capacità di attrazione di investitori italiani e internazionali.
Roma, prezzi in crescita e turismo come motore degli investimenti
Nella prima parte del 2025 il mercato immobiliare romano si è mostrato dinamico, con un aumento dei prezzi del 2% e una crescita delle compravendite pari al 7%. Il valore medio delle abitazioni usate si attesta a 3.192 euro al metro quadrato, mentre per le nuove costruzioni si sale a 3.708 euro. I tempi medi di vendita sono di 104 giorni in città e di 136 giorni in provincia.
Il trilocale rappresenta la tipologia più compravenduta, con il 40,8% delle transazioni, seguito dal bilocale con il 33,1%. Gli acquisti per investimento incidono per il 23,7% del totale, in lieve aumento rispetto all’anno precedente, sostenuti soprattutto dall’attrattività turistica della Capitale. Gli affitti brevi risultano particolarmente diffusi nelle zone prossime ai principali siti di interesse storico e culturale, mentre cresce anche l’interesse per il mercato degli studenti.
Una quota rilevante dei residenti, pari al 43,1%, sceglie di acquistare l’abitazione principale fuori dai confini comunali. Tra le aree con le migliori performance di prezzo si segnalano Policlinico–Pietralata, con un incremento del 4%, e San Giovanni–Roma Est, con un aumento del 2,5%. Gli acquirenti stranieri mostrano un interesse crescente per gli immobili di pregio.
Il mercato degli affitti nella Capitale
Sul fronte delle locazioni, Roma registra un aumento dei canoni a causa di una domanda sostenuta e di un’offerta ridotta, anche per effetto del Giubileo che ha favorito gli affitti brevi. I valori crescono dell’1,9% per monolocali e trilocali e dell’1,7% per i bilocali. I lavoratori fuori sede rappresentano il 29,2% degli inquilini, mentre gli studenti incidono per il 14,2%, con un aumento del 5,3% rispetto all’anno precedente.
Nel complesso, il mercato immobiliare romano attraversa una fase positiva, recuperando terreno rispetto agli anni passati e rafforzando il proprio posizionamento tra le piazze più attrattive per gli investitori.
Milano, domanda internazionale e rigenerazione urbana
Nel primo semestre del 2025 Milano conferma il proprio ruolo di mercato immobiliare più dinamico e cosmopolita del Paese. Le compravendite crescono del 6,8% e i prezzi aumentano dell’1,4% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il prezzo medio dell’usato raggiunge i 4.466 euro al metro quadrato.
I tempi di vendita risultano particolarmente rapidi, con meno di tre mesi in città e 123 giorni nell’hinterland. Il bilocale è la tipologia più scambiata, con il 49% delle transazioni, seguito dal trilocale al 29%. Una quota pari al 7,7% delle compravendite riguarda immobili in classi energetiche elevate, segno di una crescente attenzione verso soluzioni ad alta efficienza.
Investitori esteri e nuovi equilibri territoriali
Milano continua ad attrarre investitori stranieri, interessati soprattutto agli immobili di prestigio nelle zone centrali. Al contrario, il 57,6% dei residenti sceglie di acquistare fuori città, orientandosi verso l’hinterland alla ricerca di prezzi più accessibili e spazi esterni.
Gli interventi di rigenerazione urbana stanno contribuendo a rendere più appetibili diverse aree periferiche, come Corvetto, Santa Giulia e Rogoredo, anche in vista delle Olimpiadi Invernali del 2026. Questi quartieri stanno beneficiando di nuovi investimenti infrastrutturali e di un rinnovato interesse da parte del mercato.
Affitti stabili dopo anni di crescita
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, a Milano si registra per la prima volta dopo la pandemia una stabilizzazione dei canoni, che avevano già raggiunto livelli elevati. I bilocali segnano un lieve calo dello 0,4% e i trilocali dello 0,1%. I lavoratori trasfertisti costituiscono il 39% degli inquilini, mentre gli studenti rappresentano il 15%.
Il quadro complessivo restituisce l’immagine di una città che ha saputo mantenere il prestigio del centro storico e, al tempo stesso, ampliare i propri orizzonti attraverso la valorizzazione delle periferie, rafforzando ulteriormente il proprio ruolo di polo attrattivo a livello nazionale e internazionale.
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