La mediazione immobiliare non si limita a mettere in contatto chi vende e chi compra, oppure proprietari e locatari. Richiede conoscenza del mercato, capacità di comprendere le esigenze delle parti e competenza nella gestione delle trattative. È questo il messaggio lanciato da Maurizio Pezzetta, vicepresidente vicario di FIMAA Italia-Confcommercio, intervenuto a Roma alla presentazione del volume I contratti di affitto nella storia dagli Stati preunitari all’Unità d’Italia, scritto da Jean-Claude Mochet, segretario generale dell’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (UPPI).
L’incontro si è svolto il 13 ottobre 2026 nella Sala Caduti di Nassirya del Senato della Repubblica, su iniziativa della senatrice Clotilde Minasi e in collaborazione con l’UPPI. L’occasione ha permesso di ripercorrere l’evoluzione storica della disciplina delle locazioni e di riflettere sul ruolo della mediazione nel mercato immobiliare contemporaneo.
Dalla locazione romana alla figura del mediatore
Nel suo intervento, Pezzetta ha ricordato le radici antiche dei contratti di locazione, richiamando la figura giuridica romana della locatio conductio, che disciplinava diverse forme di locazione e prestazione. Anche il termine inquilinus, utilizzato per indicare chi abitava in una casa presa in affitto, è arrivato fino ai giorni nostri con poche modifiche.
Una continuità storica riguarda anche la figura del mediatore. Nell’antichità chi esercitava questa attività veniva indicato come proxeneta, mentre nel Medioevo si diffuse il termine sensale, rimasto in uso fino alle successive evoluzioni linguistiche e professionali che hanno portato alla denominazione attuale.
Le licenze per i sensali negli Stati preunitari
A testimoniare l’esistenza di forme di regolamentazione dell’attività di mediazione già prima dell’Unità d’Italia sono alcuni documenti storici citati da Pezzetta. Tra questi figurano un manifesto del Consolato di Sua Maestà a Torino, datato 1726 e relativo ai sensali approvati, e un editto borbonico emanato a Torre Annunziata, in provincia di Napoli, nel 1785, durante il regno di Ferdinando IV.
Quest’ultimo prevedeva sanzioni per i sensali sprovvisti della licenza necessaria per esercitare. «Testimoniano che le Autorità dell’epoca ritenessero importante riconoscere una qualificazione a questa figura e che intendessero perseguire con pesanti sanzioni chiunque fosse sprovvisto della licenza per esercitare, e quindi fosse abusivo», ha osservato il vicepresidente vicario di FIMAA Italia.
I documenti richiamati mostrano come il riconoscimento dei requisiti professionali e il contrasto all’esercizio abusivo fossero temi presenti già nelle legislazioni degli Stati preunitari.
Il valore della conoscenza storica per il mercato attuale
Secondo Pezzetta, il volume di Mochet contribuisce a ricostruire la complessità del quadro giuridico che caratterizzava la penisola italiana prima dell’unificazione nazionale. Un percorso storico che, nelle intenzioni del rappresentante di FIMAA Italia, offre anche strumenti per interpretare il presente.
«Studiare questa storia non significa soltanto conoscere le regole di ieri. Significa capire meglio quelle di oggi e comprendere perché le regole siano indispensabili per rendere più sicuri i rapporti tra le persone», ha affermato.
Il richiamo alla storia si lega così al tema della tutela delle parti nei rapporti immobiliari e all’importanza di una mediazione svolta secondo criteri di competenza, equilibrio e trasparenza.
Intelligenza artificiale e mediazione immobiliare
Nella parte conclusiva dell’intervento, Pezzetta ha affrontato il rapporto tra professione e innovazione tecnologica. Piattaforme digitali, algoritmi e strumenti di intelligenza artificiale permettono oggi di individuare immobili, confrontare prezzi e analizzare opportunità in tempi sempre più rapidi. Queste tecnologie rappresentano risorse utili, ma non eliminano la necessità di una figura professionale capace di assumersi responsabilità e accompagnare le persone nelle decisioni.
«Sono strumenti importanti, ma la tecnologia non può sostituire la responsabilità professionale, la capacità di ascoltare e la fiducia che nasce dalla competenza», ha sottolineato Pezzetta.
Il valore della mediazione, ha concluso, dipende anche dalla natura stessa dell’immobile, che non rappresenta soltanto un bene economico. Per chi vende o affitta può essere il risultato di anni di lavoro e risparmio; per chi cerca una casa, invece, può significare indipendenza, famiglia, sicurezza e prospettive per il futuro.
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