A Milano circa 200 amministratori di condominio hanno 76 anni e si avvicinano alla pensione, ma non ci sono altrettanti giovani professionisti pronti a raccoglierne il testimone. È l’allarme lanciato da Leonardo Caruso, presidente di Anaci Milano, che richiama l’attenzione sul ricambio generazionale in un settore chiamato a gestire un patrimonio immobiliare sempre più complesso.
«A Milano abbiamo circa 200 amministratori che hanno 76 anni e che nel giro di pochissimo tempo inizieranno a pensare alla pensione, ma non abbiamo tra le nostre fila 200 giovani amministratori che possano sostituirli», ha dichiarato Caruso. Una situazione che potrebbe diventare più critica nei prossimi anni, anche alla luce dell’espansione del mercato immobiliare nelle città più attrattive.
Studi sotto pressione e nuove responsabilità
Il problema non riguarda soltanto l’età media dei professionisti. La gestione condominiale richiede oggi competenze più ampie rispetto al passato, tra adempimenti normativi, sicurezza, manutenzione degli edifici, gestione energetica e rapporti con i residenti. Aumentano così le responsabilità e il carico di lavoro degli studi, che faticano ad acquisire nuovi immobili.
«Gli amministratori attualmente in attività hanno una mole di lavoro importante, perché è cambiato il modo di operare, per cui ci sono nuove responsabilità, nuove modalità, nuove incombenze. Gli studi sono al collasso e quelli attuali non riescono a gestire nuovi condomini», ha spiegato Caruso.
Nel frattempo, gli immobili lasciati dai professionisti che si ritirano dal lavoro tornano sul mercato, ma non sempre trovano nuovi amministratori disponibili ad assumerne la gestione. Il rischio, secondo il presidente di Anaci Milano, è che la domanda di servizi condominiali cresca più rapidamente della capacità del settore di rispondere.
«Tra dieci anni probabilmente potrebbero non esserci abbastanza amministratori per soddisfare le richieste di un mercato in espansione», ha avvertito Caruso.
Una professione da rendere più attrattiva per i giovani
Tra le cause del mancato ricambio, Anaci individua anche la scarsa visibilità della professione e il suo limitato riconoscimento sociale. Per anni, secondo Caruso, il lavoro dell’amministratore è rimasto ai margini dell’orientamento professionale, senza un percorso formativo percepito come altrettanto definito rispetto a quello di altre carriere.
«Per troppi anni la professione è rimasta un po’ ai margini, anche da un punto di vista di riconoscimento sociale», ha osservato il presidente di Anaci Milano. «Ancora oggi i ragazzi che si avvicinano al percorso universitario scelgono professioni nobili, ma che potrebbero non avere quegli sviluppi che invece ha la professione immobiliare».
La conseguenza, secondo Caruso, è una popolazione professionale sempre più anziana, senza un numero adeguato di nuovi ingressi. Il fenomeno, ha aggiunto, non riguarda soltanto l’Italia: anche in altri Paesi europei il settore incontra difficoltà nel coinvolgere le nuove generazioni. La complessità del lavoro e la necessità di gestire situazioni molto diverse possono infatti renderlo meno attrattivo agli occhi di chi si affaccia al mercato del lavoro.
Generazione Anaci, un percorso per gli under 35
Per favorire l’ingresso dei giovani, Anaci ha avviato «Generazione Anaci», un progetto rivolto agli under 35 interessati a intraprendere la professione. L’iniziativa prevede un corso itinerante in Italia e un’esperienza conclusiva a Bruxelles, con l’obiettivo di approfondire anche il quadro normativo europeo.
«Facciamo un corso itinerante in tutta Italia, quando è finito portiamo i giovani a Bruxelles», ha spiegato Francesco Burrelli, presidente nazionale di Anaci. Il progetto, nelle intenzioni dell’associazione, vuole offrire una visione più ampia del lavoro e delle opportunità di sviluppo professionale, mettendo in relazione la normativa italiana con quella europea.
Accanto al reclutamento, resta centrale la formazione continua. Da ottobre 2026 a febbraio 2027 è in programma il 65esimo corso di formazione Anaci, articolato in trenta moduli e novanta lezioni, con oltre quaranta docenti tra avvocati, ingegneri, architetti e professori universitari.
Il programma affronta temi che incidono direttamente sulla gestione degli edifici: dall’utilizzo dell’intelligenza artificiale all’emergenza energetica, dalle conseguenze del Superbonus sui condomini alla sicurezza nei cantieri e alla tutela strutturale degli immobili. L’obiettivo è aggiornare le competenze dei professionisti e promuovere una gestione condominiale conforme agli standard di sicurezza e alle esigenze normative.
Dall’amministratore al building manager
L’evoluzione del settore sta ampliando il ruolo dell’amministratore, che può assumere sempre più le caratteristiche di un building manager. Non soltanto un professionista incaricato degli aspetti contabili e organizzativi, ma una figura capace di coordinare interventi tecnici, migliorare l’efficienza energetica e contribuire alla qualità degli spazi condivisi.
Questa trasformazione apre nuovi ambiti di attività per i giovani, chiamati a integrare competenze amministrative, tecnologiche e gestionali. Una migliore organizzazione degli interventi sugli edifici può inoltre favorire il contenimento dei consumi e delle spese energetiche per i residenti.
La gestione immobiliare si collega così a questioni che incidono direttamente sulla vita quotidiana: dalla manutenzione alla sicurezza, dalla sostenibilità alla convivenza tra condomini. Per Anaci, rendere più visibile questa evoluzione è una delle condizioni per attirare nuove professionalità e garantire continuità al settore.
Condomini e assistenza alle persone più fragili
Tra le prospettive indicate dall’associazione c’è anche una maggiore attenzione alla dimensione sociale degli edifici residenziali. I condomini possono diventare punti di riferimento per le persone anziane e fragili, grazie a servizi che facilitino l’accesso all’assistenza e riducano le difficoltà legate agli spostamenti.
In questo quadro si inserisce l’ipotesi di utilizzare gli spazi condominiali anche per servizi di telemedicina, con forme di assistenza a distanza potenzialmente disponibili 24 ore su 24. Si tratta di una prospettiva che risponde alle trasformazioni demografiche e alla necessità di avvicinare alcuni servizi alle persone con difficoltà di mobilità.
La sfida per il settore, quindi, non riguarda soltanto la sostituzione dei professionisti prossimi alla pensione. Il ricambio generazionale può accompagnare una trasformazione più ampia della professione, chiamata a coniugare gestione degli immobili, innovazione tecnologica, sostenibilità e attenzione ai bisogni delle comunità che vivono negli edifici.
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