Il 2026 del mercato dei mutui si apre in continuità con la fine del 2025. Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, il TAN medio dei mutui a 20 e 30 anni a tasso fisso si conferma in leggera crescita e nel primo mese dell’anno raggiunge il 3,43% (media di offerte standard e green), mentre il variabile si mantiene stabile al 2,65%, risultando oggi l’opzione più conveniente.
Il confronto con il 2025
A gennaio la forbice tra le due tipologie di finanziamento si è ampliata a favore del variabile, arrivando a 78 punti base in media. Su un mutuo a 20 anni da 140.000 €, la scelta del variabile comporta un risparmio medio di 55 € al mese rispetto al fisso (752 € contro 807 €), pari a oltre 13.100 € sull’intera durata del finanziamento.
Gli indici Euribor, riferimento per i mutui a tasso variabile, sono rimasti stabili attorno al 2% dalla fine del ciclo di tagli BCE avvenuto a metà dello scorso anno. Diverso l’andamento degli indici IRS, base per il calcolo dei mutui a tasso fisso, che seguono i Bund tedeschi a 30 anni e riflettono la fiducia dei mercati. L’incertezza geopolitica ha determinato da marzo scorso un leggero ma costante aumento: oggi le scadenze a 20 e 30 anni si attestano attorno al 3,16%, quasi un punto percentuale in più rispetto a 12 mesi fa.
Di conseguenza, il TAN medio dei mutui a tasso fisso è superiore di 60 punti base rispetto a gennaio 2025 (quando era al 2,83%). La rata del mutuo ventennale considerato risulta oggi più cara di 42 € al mese rispetto a un anno fa (765 € contro 807 €), per una maggiore spesa complessiva di oltre 10.000 € sui 20 anni.
«Nonostante il rialzo del tasso fisso, che resta comunque su un livello storicamente buono, il mercato oggi offre un’ampia gamma di soluzioni tra cui scegliere, con il tasso variabile che – per chi è più avvezzo al rischio e ha una chiara visione di come si evolverà il mercato – rappresenta un’interessante opzione per ottenere un risparmio immediato», commenta Matteo Favaro, COO & Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it. «Accanto alla tipologia di tasso, un elemento chiave è la classe energetica dell’immobile: i mutui green offrono tassi medi più bassi fino a 30-40 punti base rispetto alla media. E se in futuro i tassi dovessero scendere, resta sempre disponibile la surroga, che consente di trasferire gratuitamente il mutuo verso condizioni più favorevoli».
In Lombardia importi medi più alti della media nazionale
Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it relativi alla Lombardia, a gennaio 2026 la durata media dei mutui ha raggiunto i 25 anni e 4 mesi, superiore alla media nazionale di 24 anni e 10 mesi.
L’importo medio richiesto è pari a 170.400 €, nettamente sopra la media italiana di 151.400 €. Anche il valore medio degli immobili risulta più elevato: 267.300 € contro i 234.200 € nazionali.
In Lombardia i richiedenti sono mediamente più giovani (38 anni e 3 mesi contro 39 anni e 3 mesi a livello nazionale) e il tasso fisso assorbe il 92,3% delle richieste, mentre il variabile si ferma al 5,7%.
A Sondrio i richiedenti più giovani, Milano guida per durate e valori
A livello provinciale, a gennaio Sondrio registra l’età media più bassa tra i richiedenti (34 anni e 4 mesi), mentre Monza e Brianza segnano l’età media più alta (38 anni e 11 mesi).
Nella provincia di Milano si concentrano i mutui più lunghi, con una durata media di 25 anni e 9 mesi, mentre a Sondrio si registrano le durate più brevi (21 anni e 11 mesi).
Milano è anche la provincia con l’importo medio richiesto più elevato, pari a 191.300 €, mentre Sondrio registra il valore più contenuto (124.975 €). Per quanto riguarda il valore medio degli immobili, Milano guida la classifica con 304.522 €, mentre Lodi chiude con 179.541 € in media.
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