Milano, Roma e Napoli, le tre principali città italiane, protagoniste negli ultimi anni di un mercato delle locazioni particolarmente vivace, mostrano nei primi sei mesi del 2025 i primi segnali di rallentamento.
A evidenziarlo è l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento dei canoni, le tipologie più affittate e le scelte contrattuali nei tre principali mercati urbani del Paese. Il rallentamento risulta più evidente a Milano, dove i livelli raggiunti dagli affitti iniziano a incidere sulla domanda.
Domanda elevata, offerta ancora ridotta
La domanda di abitazioni in affitto resta elevata in tutte e tre le città, ma l’offerta continua a essere limitata. A incidere sono soprattutto la diffusione degli affitti brevi e le incertezze dei proprietari. Tuttavia, qualcosa sta cambiando: sempre più spesso la rete Tecnocasa segnala uno spostamento dagli affitti brevi verso contratti di tipo transitorio, soprattutto nelle grandi città.
Milano: canoni in lieve calo dopo i picchi
Nel capoluogo lombardo, nei primi sei mesi del 2025, si registra una leggera flessione dei canoni di locazione. I monolocali segnano una variazione del -0,1%, i bilocali del -0,4% e i trilocali del -0,1%. Milano resta comunque la città più costosa d’Italia per quanto riguarda gli affitti.
Il rallentamento è legato anche al ritorno sul mercato residenziale di immobili precedentemente destinati agli affitti brevi. Molti proprietari, dopo aver sperimentato lo short rent, si sono trovati a fare i conti con aree ormai sature e con difficoltà di gestione, scegliendo di rientrare nel circuito della locazione tradizionale. A questo si aggiunge il maggiore appeal dei contratti a canone concordato, i cui valori sono stati rivisti al rialzo dal Comune. Nella prima parte del 2025, la percentuale di questa tipologia contrattuale ha raggiunto il 10,2%.
Roma e Napoli: canoni ancora in crescita
A Roma, il 2025 evidenzia una marcata carenza di immobili in affitto. In vista del Giubileo, molti proprietari hanno optato per gli affitti brevi, salvo poi trovarsi in difficoltà a causa di un eccesso di offerta su questo segmento. Ne è derivato un progressivo ritorno agli affitti tradizionali, spesso con contratti transitori. Nonostante ciò, i canoni sono cresciuti: +1,9% per i monolocali, +1,7% per i bilocali e +1,9% per i trilocali.
Trend simile anche a Napoli, città fortemente interessata dall’aumento dei flussi turistici degli ultimi anni. Qui i canoni continuano a salire, con incrementi del +2,5% per i monolocali, del +3,0% per i bilocali e del +1,8% per i trilocali.
Contratti e tempi di locazione
A Milano prevale il contratto a canone transitorio, scelto nel 47,6% dei casi, mentre a Roma e Napoli domina il canone concordato, rispettivamente con il 58,7% e il 44,7%. I tempi medi di locazione risultano più rapidi a Milano e Napoli, con circa 31 giorni, mentre a Roma si attestano intorno ai 44 giorni.
Bilocale protagonista nelle grandi città
Il bilocale si conferma la tipologia più richiesta nelle grandi città, rappresentando il 44% delle locazioni complessive. A Milano raggiunge il 62,3%, a Roma il 45,4% e a Napoli il 40,8%.
In tutte e tre le città, infine, prevale l’affitto per scelta abitativa: a Napoli con il 75,3%, a Roma con il 56,6% e a Milano con il 46,3%.
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