Il mercato degli affitti a Milano continua a crescere, ma nel terzo trimestre del 2026 mostra segnali di rallentamento. Secondo l’ultimo report dell’Ufficio Studi di idealista, il canone medio nel capoluogo lombardo si attesta a 22,4 euro al metro quadro, con un incremento dello 0,9% rispetto al trimestre precedente. Nella provincia l’aumento è leggermente superiore, pari all’1,1%, con un valore medio di 21,5 euro al metro quadro.
Il confronto su base annua restituisce però un quadro diverso: i canoni sono diminuiti dello 0,5% a Milano e dello 0,6% nell’intera provincia. Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, «il terzo trimestre 2026 segna una frenata del mercato delle locazioni milanese. È un segnale ancora contenuto, ma significativo: il mercato potrebbe aver raggiunto il proprio tetto». Secondo De Tommaso, inoltre, «l’aumento dell’offerta sta iniziando a fare il suo effetto sui prezzi».
Milano, il mercato degli affitti si divide tra quartieri
La media cittadina nasconde differenze significative tra le diverse zone di Milano. Dei 18 distretti monitorati da idealista, 14 hanno registrato un aumento dei canoni nel terzo trimestre e quattro una diminuzione.
San Siro-Trenno guida la crescita con un incremento del 4,3%, seguito da Certosa al 3,4%. Seguono Comasina-Bicocca con il 2,8%, Porta Vittoria, Città Studi-Lambrate e Quarto Oggiaro-Vialba, tutti al 2,7%.
Sul fronte opposto, Baggio registra la flessione più significativa, pari al 5,8%. Il quartiere è seguito da Forlanini, in calo dell’1,6%, Vigentino-Ripamonti, che perde l’1,3%, e Lorenteggio-Bande Nere, in diminuzione dello 0,7%.
Il quadro che emerge è quindi quello di un mercato sempre più differenziato. Le aree centrali e con i canoni più elevati continuano a crescere, ma con variazioni contenute: si passa dallo 0,7% del Centro Storico all’1,4% di Navigli-Bocconi. Tra le zone periferiche, invece, convivono aree in forte crescita e quartieri che mostrano una contrazione dei prezzi.
Il Centro Storico resta la zona più cara
Sul fronte dei valori assoluti, il Centro Storico mantiene il primato tra i distretti milanesi, con un canone medio di 33 euro al metro quadro. Seguono Garibaldi-Porta Venezia, con 25,2 euro, Navigli-Bocconi e Fiera-De Angeli, entrambi a 23,6 euro, e Porta Vittoria, con 23,3 euro al metro quadro.
Tutti questi distretti si collocano al di sopra della media cittadina di 22,4 euro al metro quadro. All’estremo opposto si trova Baggio, che con 14,4 euro al metro quadro è il quartiere più accessibile del capoluogo.
Il divario tra Milano e il resto dell’area metropolitana si è inoltre ridotto a meno di un euro al metro quadro. La differenza tra il canone medio del Comune, pari a 22,4 euro, e quello provinciale, di 21,5 euro, è infatti di 0,9 euro. Un dato che, secondo l’analisi, conferma l’estensione del mercato delle locazioni oltre i confini amministrativi del capoluogo.
Pioltello supera Segrate nell’hinterland
Il confronto con i comuni dell’hinterland evidenzia un andamento più equilibrato. Dei 13 comuni monitorati da idealista, sei hanno registrato un aumento dei canoni nel trimestre, altrettanti una diminuzione e uno, Rozzano, è rimasto stabile a 15,4 euro al metro quadro.
Pioltello registra la crescita più marcata, con un aumento dell’8,3%, seguito da Basiglio al 4% e Segrate al 3,5%. Cernusco sul Naviglio cresce invece del 2,6%.
Tra i comuni in calo, la diminuzione più significativa riguarda Legnano, che perde il 3,3%. Seguono San Donato Milanese con il 2%, Cinisello Balsamo con l’1,4% e Rho con l’1,1%. Sesto San Giovanni e Corsico registrano entrambi una flessione dello 0,7%.
Il dato più significativo riguarda però la classifica dei canoni. Grazie alla crescita trimestrale dell’8,3%, Pioltello raggiunge il proprio massimo storico e supera Segrate, diventando il comune più caro dell’hinterland milanese. Il canone medio raggiunge 16,9 euro al metro quadro, contro i 16 euro di Segrate, che aveva mantenuto il primo posto nei trimestri precedenti.
Dai 16,9 euro di Pioltello ai 12 euro di Legnano
Dopo Pioltello e Segrate, i valori più elevati dell’hinterland si registrano a Cernusco sul Naviglio e Basiglio, entrambi a 15,5 euro al metro quadro, e a Rozzano, con 15,4 euro.
La fascia più accessibile è invece rappresentata da Legnano, dove il canone medio si ferma a 12 euro al metro quadro. Seguono Cologno Monzese, con 12,6 euro, e Rho, con 12,9 euro.
Il confronto tra i dati cittadini e quelli provinciali mostra quindi un mercato metropolitano sempre più articolato, nel quale la distanza tra alcuni quartieri periferici di Milano e i comuni dell’hinterland si è ridotta sensibilmente. Baggio, con i suoi 14,4 euro al metro quadro, risulta infatti meno caro di sette dei 13 comuni della provincia monitorati da idealista, tra cui Sesto San Giovanni, Segrate e la stessa Pioltello.
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