Il mercato immobiliare residenziale italiano mantiene un andamento positivo, ma la crescita mostra i primi segnali di rallentamento. Nel primo semestre del 2026 sono aumentate le compravendite e i prezzi delle abitazioni, seppure con ritmi più contenuti rispetto al periodo precedente. Milano rappresenta un’eccezione tra le grandi città: i valori immobiliari registrano una lieve flessione, mentre i costi degli affitti si confermano i più alti a livello nazionale.
È quanto emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha esaminato compravendite, prezzi, tempi di vendita, domanda e locazioni.
Compravendite in crescita in Italia
Nei primi sei mesi del 2026 le compravendite residenziali in Italia hanno raggiunto quota 381.251, con un aumento del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025. I dati sono dell’Agenzia delle Entrate.
Crescono del 4,5% gli acquisti sostenuti da mutuo, mentre le compravendite di abitazioni di nuova costruzione aumentano del 15,3%. L’incremento interessa sia i capoluoghi, con un +2,2%, sia i comuni non capoluogo, con un +2,1%.
Considerando le grandi città insieme ai rispettivi hinterland, le compravendite crescono del 3% nei centri principali e del 2,7% nei comuni circostanti.
Prezzi delle case, Milano registra una flessione
Nel primo semestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nelle grandi città italiane sono aumentati mediamente dell’1,9%. Milano è l’unica realtà del gruppo a chiudere il periodo in territorio negativo, con una flessione dello 0,5%.
Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel secondo trimestre alcune metropoli hanno mostrato una minore spinta all’acquisto. Questo andamento ha comportato tempi di vendita più lunghi e, in alcuni casi, un aumento degli immobili disponibili sul mercato.
A Firenze i prezzi hanno interrotto la crescita, registrando una variazione nulla. Bologna segna invece un incremento dello 0,8%. Le variazioni più significative si osservano a Verona, con un +4,9%, e a Torino, con un +3,7%.
Nei capoluoghi di provincia i valori aumentano dell’1,4%, mentre nell’hinterland delle grandi città la crescita raggiunge il 2%. Tra le province delle metropoli spiccano Bari, con un +4,1%, Palermo, con un +2,9%, e Milano, con un +2,5%.
Anche le abitazioni di nuova costruzione registrano un aumento dei prezzi, pari al 2%, inferiore rispetto a quello dei semestri precedenti. Intanto, nelle compravendite effettuate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa cresce la quota di immobili nelle classi energetiche A e B. Queste abitazioni rappresentano il 9,2% degli acquisti, contro l’8,4% del primo semestre 2025.
Tempi di vendita, Milano resta tra le città più rapide
A giugno 2026 il tempo medio necessario per vendere un’abitazione nelle grandi città è pari a 108 giorni. Il dato è sostanzialmente stabile rispetto ai 107 giorni rilevati un anno prima.
Milano e Bologna si confermano le città più rapide, entrambe con una media di 92 giorni. Rispetto a giugno 2025, tuttavia, i tempi sono aumentati di otto giorni nel capoluogo lombardo e di 17 in quello emiliano.
Le attese più lunghe si registrano a Genova e Bari, con 132 giorni, seguite da Palermo con 126 giorni.
Nell’hinterland delle grandi città servono mediamente 134 giorni, contro i 141 di un anno prima. L’area milanese si attesta a 120 giorni, in linea con quella napoletana. Nei capoluoghi di provincia la media scende invece a 124 giorni, rispetto ai 131 rilevati l’anno precedente.
La scontistica media applicata alle compravendite è pari al 7,5%, quasi invariata rispetto al 7,6% di un anno fa. Il ribasso è maggiore per le abitazioni usate, con il 7,6%, rispetto a quelle ristrutturate, con il 6,8%, e alle nuove, con il 4,6%.
A Milano il bilocale è la tipologia più richiesta
Nelle grandi città italiane la domanda si concentra soprattutto sui trilocali, che raccolgono il 41,5% delle richieste. Seguono i bilocali, con il 24,8%, e gli appartamenti di quattro locali, con il 22,1%.
Milano fa eccezione: qui la tipologia più ricercata è il bilocale, che rappresenta il 44,7% della domanda.
Anche la disponibilità di spesa mostra differenze tra i principali centri urbani. Nelle grandi città, il 66,6% dei potenziali acquirenti dispone di un budget inferiore a 250.000 euro. A Milano e Roma si osserva invece una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 250.000 e 349.000 euro, rispettivamente con il 26,1% e il 25,3% delle richieste.
Nei capoluoghi di regione che non rientrano tra le grandi città, il trilocale raccoglie il 55,2% della domanda. Per quanto riguarda l’offerta complessiva, il 34,3% degli immobili disponibili è costituito da trilocali, seguiti dai bilocali con il 23,3% e dai quattro locali con il 22,7%.
Affitti, Milano è la città più cara
Nel primo semestre del 2026 i canoni di locazione continuano a crescere, ma a un ritmo inferiore rispetto al periodo precedente. A livello nazionale, gli aumenti sono pari all’1,7% per i monolocali, allo 0,6% per i bilocali e all’1% per i trilocali.
Nei capoluoghi di provincia la crescita raggiunge l’1,6% per i monolocali, il 2,3% per i bilocali e l’1,7% per i trilocali. Tra le grandi città, Milano, Bologna e Bari registrano una riduzione dei canoni, mentre Palermo e Torino segnano gli incrementi più consistenti.
Nonostante la flessione rilevata nel semestre, Milano mantiene i canoni più elevati. Per un monolocale servono mediamente 823 euro al mese, per un bilocale 1.093 euro e per un trilocale 1.502 euro.
La domanda di abitazioni in affitto resta elevata, ma l’offerta fatica a soddisfare le esigenze di chi non può accedere al credito, non intende acquistare oppure si trasferisce per lavoro o studio.
Secondo Tecnocasa, nelle grandi città tornano inoltre sul mercato alcune abitazioni precedentemente destinate agli affitti brevi. A favorire questa tendenza sono la maggiore complessità gestionale, i rendimenti non sempre soddisfacenti e le normative comunali che puntano a contenere il fenomeno.
Il mercato premia soprattutto gli immobili in ottimo stato. Allo stesso tempo, il timore dei proprietari di incorrere in morosità continua a frenare l’offerta e, in alcuni casi, porta a lasciare gli appartamenti vuoti. I tempi medi per trovare un inquilino nelle grandi città sono pari a 35 giorni. L’analisi segnala anche un lieve aumento dei contratti stipulati per motivi di studio e di quelli a canone concordato.
Le previsioni per i prossimi mesi
Per la seconda parte del 2026 Tecnocasa non prevede cambiamenti significativi nel mercato immobiliare. Le compravendite annue potrebbero attestarsi tra 760.000 e 770.000, mentre i prezzi delle abitazioni sono attesi in crescita tra il 3% e il 5%.
L’eventuale aumento dei tassi d’interesse potrebbe rendere più difficile l’accesso al credito e sostenere ulteriormente la domanda di immobili in affitto. Per i canoni, le previsioni indicano un incremento compreso tra l’1% e il 3%, con differenze legate alle condizioni dei singoli mercati e alla maggiore disponibilità di abitazioni.
Nel complesso, l’analisi conferma la solidità del rapporto degli italiani con la casa, considerata ancora una forma di investimento del risparmio anche in un contesto economico e internazionale incerto.
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