Il mercato degli affitti brevi nel capoluogo lombardo vive una fase senza precedenti in vista dei Giochi Olimpici e Paralimpici Invernali di Milano Cortina 2026. L’avvicinarsi dell’evento ha accelerato una dinamica già evidente nel corso del 2025, trasformando l’aumento della domanda in una vera impennata dei prezzi e imponendo, allo stesso tempo, una maggiore attenzione agli obblighi normativi e alla convivenza condominiale.
Secondo le stime del settore, la domanda internazionale per il periodo olimpico registra un incremento superiore al 160 per cento. Un dato che spinge i canoni verso livelli record e che pone proprietari e gestori di fronte a un contesto caratterizzato da forti opportunità economiche ma anche da regole più stringenti, soprattutto a Milano e nell’area metropolitana.
Canoni in aumento e nuove imposte a Milano
L’aumento dei prezzi interessa in modo particolare le zone strategiche della città. Nelle aree centrali i canoni medi risultano più che raddoppiati, mentre quartieri come Porta Nuova e CityLife segnano incrementi significativi. I rincari più elevati si registrano nelle zone prossime alle sedi olimpiche, tra cui Rho e Assago, dove i prezzi degli affitti brevi crescono a ritmi ben superiori alla media cittadina. Per un appartamento di dimensioni medie, durante il periodo dei Giochi, le richieste possono arrivare a diverse migliaia di euro a settimana.
Sul fronte fiscale e amministrativo, l’amministrazione comunale ha introdotto un aumento rilevante della tassa di soggiorno. Per gli affitti brevi e le case vacanza a Milano l’imposta giornaliera raggiunge i 9,50 euro, avvicinandosi al tetto massimo previsto per le strutture alberghiere di fascia alta. Una scelta che incide direttamente sul costo finale per i visitatori e che richiede ai locatori una gestione puntuale degli adempimenti per evitare sanzioni.
A livello nazionale, resta centrale anche il tema della cedolare secca. L’aliquota ordinaria al 26 per cento si applica ormai a tutte le unità immobiliari, ad eccezione di una sola abitazione per la quale il contribuente può mantenere il regime agevolato al 21 per cento. Cambia inoltre la soglia che fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale: con tre immobili dati in locazione breve diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA e la presentazione della SCIA, trasformando di fatto la gestione in un’attività professionale.
Il richiamo di ANACI Milano sulla gestione condominiale
In questo scenario, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari richiama l’attenzione dei proprietari sulla necessità di una gestione responsabile degli immobili, soprattutto nei condomini milanesi.
Leonardo Caruso, presidente di ANACI Milano, spiega che «la crescente pressione del mercato, amplificata da eventi come le Olimpiadi, rende cruciale la buona capacità gestionale da parte dei proprietari. È loro responsabilità primaria assicurare l’ottimale fruizione degli immobili. Questo non si traduce solo nel rispetto delle leggi, ma anche nel garantire la buona convivenza condominiale, definendo regole chiare per gli ospiti come orari di riposo e divieti, prevenendo qualsiasi danno o disturbo».
Secondo ANACI, la gestione corretta passa innanzitutto dal pieno rispetto degli obblighi normativi. Ogni immobile destinato alla locazione breve deve essere dotato di Codice Identificativo Nazionale, che va indicato in modo chiaro negli annunci. Diventa poi fondamentale garantire i requisiti minimi di sicurezza tecnica, con dotazioni funzionanti come estintori e rilevatori di gas o monossido di carbonio.
Un altro aspetto centrale riguarda la comunicazione delle presenze alle autorità di pubblica sicurezza, così come l’accoglienza e la sorveglianza periodica degli alloggi. Nei condomini assume rilievo anche la diffusione di regole chiare agli ospiti, meglio se in più lingue, per tutelare l’immobile e il contesto abitativo, riducendo il rischio di conflitti con i residenti.
Stretta sulle key box e controlli rafforzati
Particolare attenzione viene riservata al tema delle key box e del self check-in. Una recente pronuncia del Consiglio di Stato ha chiarito che il sistema basato esclusivamente su codici e chiavi non garantisce da solo i requisiti di pubblica sicurezza. L’identificazione a distanza risulta ammessa solo se supportata da tecnologie che consentano un riconoscimento visivo in tempo reale.
A Milano, da gennaio, è scattata la rimozione dei dispositivi esterni ai condomini, compresi quelli collocati su cancellate, recinzioni o arredi urbani. Una misura che rafforza il controllo sugli accessi e che impone ai gestori di rivedere le modalità di consegna delle chiavi.
Un settore sotto osservazione in Lombardia
Il dibattito sulle locazioni brevi resta acceso anche a livello regionale. Eventi di portata internazionale come le Olimpiadi contribuiscono ad amplificare un fenomeno già strutturale, con effetti rilevanti sul mercato immobiliare e sulla vita dei quartieri.
«Il settore delle locazioni brevi in Italia continua a essere al centro di un acceso dibattito pubblico e di interventi normativi sempre più mirati», osserva ancora Caruso. «La rapida crescita di questa forma di ospitalità temporanea impone oggi una riflessione approfondita sugli effetti che produce all’interno dei contesti condominiali. Eventi come le Olimpiadi contribuiscono ad amplificare ulteriormente la domanda, rendendo imprescindibile una gestione attenta e consapevole degli immobili».
Scopri di più da Gazzetta della Lombardia
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.
