La difficoltà di accesso alla casa nelle grandi città italiane non dipende soltanto dall’aumento dei prezzi, dalla ridotta disponibilità di immobili e dalla diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie. A incidere sul funzionamento del mercato immobiliare è anche la lentezza della giustizia civile, in particolare per quanto riguarda le procedure esecutive che coinvolgono gli immobili pignorati.
Secondo un’analisi realizzata da Datasinc, società specializzata nella raccolta e nell’elaborazione di dati immobiliari, economici e giudiziari, il Tribunale di Milano detiene nel 2025 il primato nazionale per numero di procedure esecutive immobiliari pendenti. Sono infatti 2.209 i fascicoli ancora aperti, un dato che fotografa la dimensione del fenomeno nel capoluogo lombardo.
Il peso delle esecuzioni immobiliari sul mercato milanese
Ogni procedura esecutiva immobiliare rappresenta un immobile che rimane temporaneamente escluso dal mercato. Finché l’iter giudiziario non si conclude, l’abitazione non può tornare pienamente disponibile per nuovi acquirenti, contribuendo a ridurre ulteriormente l’offerta in una città dove la domanda abitativa continua a essere particolarmente elevata.
L’analisi di Datasinc evidenzia come la durata media stimata dei procedimenti civili in Italia nel 2025 raggiunga i 2.139 giorni, equivalenti a quasi cinque anni e dieci mesi. Tempi che restano lontani dagli obiettivi di efficientamento fissati a livello europeo e che continuano a influenzare il funzionamento del mercato immobiliare.
Nel caso di Milano, l’impatto assume una rilevanza ancora maggiore proprio per la centralità del mercato locale e per la costante pressione della domanda di abitazioni, soprattutto nelle fasce di prezzo considerate più accessibili.
Una piazza dinamica che limita gli effetti dell’arretrato
Nonostante il numero elevato di procedure pendenti, Milano presenta caratteristiche differenti rispetto ad altre realtà italiane. La forte attrattività del mercato immobiliare e la presenza di investitori interessati agli immobili all’asta favoriscono infatti una maggiore capacità di assorbimento degli asset una volta conclusi i percorsi giudiziari.
La liquidità del mercato milanese contribuisce a ridurre il numero di aste deserte e ad accelerare la collocazione degli immobili rispetto a quanto avviene in molte altre province italiane. Tuttavia, secondo gli analisti, questo elemento non è sufficiente a compensare completamente il peso dell’arretrato accumulato.
Anche in presenza di una domanda sostenuta, i tempi necessari per completare le procedure continuano infatti a rappresentare un fattore di rallentamento per il mercato e per il recupero degli immobili destinati alla vendita.
Gli effetti economici della lentezza giudiziaria
Le conseguenze delle procedure esecutive non riguardano esclusivamente i tribunali. Il protrarsi dei tempi di definizione delle pratiche incide infatti sull’intero ecosistema immobiliare, influenzando il recupero dei crediti, la gestione degli asset e la disponibilità di abitazioni sul mercato.
«Le inefficienze della giustizia civile non restano confinate nei tribunali: quando una procedura esecutiva immobiliare dura anni, l’immobile resta bloccato, il recupero del credito diventa più incerto e il rischio finisce per riflettersi sull’intero mercato. Milano è un caso emblematico, con il carico di esecuzioni più pesante del Paese che grava su un mercato già segnato dalla scarsità di offerta», spiegano Francesco Braggiotti e Nicola Chiarini di Datasinc.
Secondo l’analisi, si tratta di una sorta di costo indiretto che non compare formalmente nelle transazioni immobiliari ma che può influire sull’accessibilità della casa e sulla capacità del mercato di rispondere alle esigenze di cittadini e famiglie.
Il ruolo dei dati nell’analisi del fenomeno
Lo studio è stato realizzato attraverso l’elaborazione dei dati ufficiali del Ministero della Giustizia e dei flussi SIECIC relativi alle esecuzioni immobiliari. Datasinc utilizza strumenti di intelligenza artificiale e machine learning per analizzare grandi quantità di informazioni provenienti da fonti immobiliari, economiche, territoriali e giudiziarie.
L’obiettivo è individuare criticità e tendenze che incidono sul funzionamento del mercato, fornendo a istituzioni, operatori finanziari e professionisti del settore elementi utili per orientare decisioni e strategie.
Secondo la società, l’automazione dei processi di raccolta e verifica dei dati consente inoltre di ridurre il margine di errore, individuare eventuali anomalie e migliorare la qualità delle informazioni disponibili.
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