Il mercato immobiliare residenziale italiano continua a crescere, ma con un ritmo più contenuto rispetto agli ultimi anni. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma e presentato a Milano, presso l’Auditorium Bezzi 2 di Banco BPM. Lo studio fotografa un settore che, pur risentendo delle incertezze del contesto economico internazionale, mantiene una buona capacità di tenuta grazie alla solidità della domanda abitativa e alla ripresa dei nuovi mutui.
Particolare attenzione è riservata al mercato milanese, che rappresenta l’unica eccezione rispetto al quadro nazionale. Nel capoluogo lombardo, infatti, iniziano a emergere segnali di rallentamento che, secondo Nomisma, potrebbero anticipare dinamiche destinate a interessare anche altri grandi centri urbani nei prossimi anni.
Scenario economico e domanda ancora solida
Secondo l’analisi di Nomisma, il primo semestre del 2026 è stato caratterizzato da uno scenario macroeconomico complesso, influenzato dalle tensioni geopolitiche internazionali, dal rischio di nuovi aumenti dei costi energetici e delle materie prime e dal ritorno di pressioni inflazionistiche.
Nonostante questo contesto, il comparto residenziale ha proseguito la fase di crescita moderata iniziata nella seconda metà del 2024. La domanda abitativa continua infatti a rappresentare un elemento di stabilità del mercato, sostenuta soprattutto dall’acquisto della prima casa. Le intenzioni di acquisto considerate certe o probabili sono aumentate in modo significativo rispetto allo scorso anno, passando dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% nello stesso periodo del 2026.
Nel primo trimestre dell’anno le compravendite residenziali sono cresciute del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un andamento equilibrato tra capoluoghi e comuni di provincia. A trainare il mercato sono soprattutto le abitazioni di nuova costruzione, che registrano un incremento delle transazioni del 14,6% e rappresentano ormai il 6% del totale degli scambi.
Milano rallenta dopo anni di forte crescita
All’interno di un quadro nazionale sostanzialmente positivo, Milano mostra però segnali differenti. Il rapporto evidenzia un peggioramento del clima di fiducia tra gli operatori del settore, che si traduce in aspettative meno favorevoli sia sull’andamento delle compravendite sia sull’evoluzione dei prezzi.
Secondo Nomisma, il rallentamento osservato nel mercato immobiliare milanese potrebbe rappresentare un’anticipazione di quanto potrebbe verificarsi anche in altri grandi contesti urbani, soprattutto nelle aree dove la crescita dei valori immobiliari ha progressivamente ampliato la distanza rispetto alla capacità di spesa delle famiglie.
Si tratta di un’evoluzione che non indica una fase di crisi, ma piuttosto una normalizzazione del mercato dopo gli aumenti registrati negli ultimi anni.
Prezzi ancora in aumento ma con ritmi più contenuti
La dinamica dei valori immobiliari continua a mantenersi positiva, anche se in progressivo rallentamento. Nel primo semestre del 2026 le abitazioni in ottimo stato hanno registrato un incremento medio annuo dell’1,4%, mentre quelle in buono stato sono cresciute dell’1,8%.
Il mercato rimane favorevole ai venditori, come dimostrano la riduzione dei tempi medi necessari per concludere una vendita, ormai inferiori ai sette mesi, e la diminuzione degli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti, scesi al 10,4%.
Le previsioni formulate da Nomisma indicano che nei prossimi tre anni i prezzi continueranno a crescere in termini nominali, ma con un’intensità sempre più moderata. L’incremento non sarà tuttavia sufficiente a compensare l’effetto dell’inflazione, determinando una riduzione dei valori in termini reali.
Mutui, cresce il credito per i nuovi acquisti
Il credito continua a rappresentare uno dei principali motori del mercato immobiliare. Nel primo trimestre del 2026 i nuovi mutui destinati all’acquisto di abitazioni sono aumentati del 6,6%, sostenendo la ripresa delle compravendite.
La flessione complessiva dei mutui, pari al 2,1%, è infatti legata quasi esclusivamente al drastico calo delle operazioni di surroga e sostituzione, diminuite del 58,7%.
Gli acquisti finanziati tramite mutuo sono cresciuti dell’8,1%, raggiungendo il 47,8% del totale delle compravendite effettuate da persone fisiche. Parallelamente continua a migliorare anche la qualità del credito, con il tasso di default dei mutui sceso allo 0,45% e un’ulteriore riduzione delle sofferenze legate ai finanziamenti immobiliari.
Efficienza energetica sempre più determinante
L’Osservatorio evidenzia anche un progressivo miglioramento della qualità energetica del patrimonio residenziale oggetto di compravendita.
Tra il 2024 e il primo semestre del 2026 la quota di abitazioni appartenenti alle classi energetiche più elevate, dalla A4 alla B, è passata dal 6% all’8%. Anche gli interventi di riqualificazione stanno contribuendo a migliorare le prestazioni energetiche degli immobili: il 67% delle abitazioni ristrutturate rientra oggi nelle classi medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni questa quota raggiunge il 96%.
La sostenibilità energetica si conferma quindi un elemento sempre più rilevante nelle scelte di acquisto e negli investimenti immobiliari.
Locazioni ancora sotto pressione
Il mercato degli affitti continua a essere caratterizzato da un forte squilibrio tra domanda e offerta. Sebbene nel primo trimestre del 2026 il numero dei contratti sia cresciuto soltanto dello 0,3%, la richiesta di abitazioni in locazione rimane elevata, favorita soprattutto dai contratti a canone agevolato nelle principali città.
Nel primo semestre dell’anno i canoni delle abitazioni in buono stato sono aumentati dell’1,7% rispetto ai sei mesi precedenti e del 3,3% su base annua.
Milano si conferma tra i mercati più costosi d’Italia insieme a Firenze e Roma, con canoni medi che raggiungono i 1.200 euro mensili per i contratti ordinari di lungo periodo. Negli ultimi cinque anni il numero delle famiglie alla ricerca di un’abitazione in affitto è aumentato del 12%, pari a circa 296.000 nuclei, confermando una domanda che continua a superare ampiamente l’offerta disponibile.
Le prospettive per il triennio 2026-2028
Secondo le previsioni di Nomisma, il mercato residenziale manterrà una buona solidità anche nei prossimi anni, pur registrando una graduale attenuazione dell’attività transattiva.
Dopo la crescita registrata nel 2025, le compravendite sono attese su livelli sostanzialmente stabili nel 2026, con una lieve flessione nel 2027 e una ripresa nel 2028. I volumi di scambio continueranno comunque a mantenersi superiori rispetto al periodo precedente alla pandemia, confermando la capacità di tenuta del comparto immobiliare italiano.
In questo contesto Milano rappresenta un osservatorio privilegiato per comprendere l’evoluzione del mercato: i segnali di rallentamento rilevati nel capoluogo lombardo potrebbero infatti anticipare le trasformazioni destinate a interessare progressivamente anche altri importanti mercati urbani del Paese.
Scopri di più da Gazzetta della Lombardia
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.
