Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il mercato immobiliare di Milano ha registrato un incremento complessivo del 2,2% nel secondo semestre del 2025. Il dato conferma una fase positiva per il settore residenziale, sostenuta da una domanda ancora dinamica, seppur con differenze marcate tra le varie zone della città.
Il contesto si caratterizza per una crescente selettività da parte degli acquirenti e per una maggiore attenzione al rapporto qualità-prezzo, in un quadro influenzato anche dall’andamento dei tassi e dalle aspettative fiscali.
Centro in forte crescita e domanda internazionale
La macroarea centrale si distingue per l’aumento più significativo dei valori immobiliari, con una crescita del 5,5%. Il segmento di pregio continua ad attrarre acquirenti stranieri, sia europei sia extraeuropei, favoriti dal regime di flat tax e spinti ad anticipare le decisioni di acquisto per timore di possibili modifiche normative.
Gli immobili più richiesti sono soluzioni esclusive, spesso inserite in contesti storici, con prezzi che raggiungono i 27-30 mila euro al metro quadrato. Nelle aree di nuova costruzione, come CityLife e Porta Nuova, attici e piani alti si collocano tra i 20 e i 30 mila euro al metro quadrato.
Gli acquirenti italiani mostrano invece una maggiore propensione verso immobili da personalizzare, mentre cresce anche l’interesse per nuove costruzioni ad alta efficienza energetica. Sul fronte delle vendite, le operazioni riguardano spesso esigenze di riorganizzazione patrimoniale o miglioramento della qualità abitativa.
Navigli e sud Milano in espansione
La macroarea Navigli-Famagosta registra un incremento del 4,1%, sostenuto anche dal miglioramento dei collegamenti urbani, in particolare con l’attivazione della metropolitana blu. Quartieri come Ludovico il Moro e le zone limitrofe ai Navigli beneficiano di una crescente attrattività, sia per residenti sia per investitori.
I valori immobiliari si attestano intorno ai 4.000 euro al metro quadrato, con punte più elevate nelle aree interessate da nuove costruzioni. La domanda di locazione resta sostenuta, con canoni medi per bilocali tra 1.000 e 1.100 euro mensili.
Andamento positivo anche nelle zone di Ripamonti e Val di Sole, dove interventi di riqualificazione e la vicinanza a poli universitari e sanitari contribuiscono a mantenere alta la domanda.
Aree semicentrali e riqualificazione urbana
Nella macroarea Vercelli-Lorenteggio i prezzi crescono del 3,3%. Quartieri come corso Vercelli, corso Magenta e via Pagano si consolidano come alternative al centro, con valori elevati e una domanda prevalentemente legata alla prima casa.
La riqualificazione urbana e le infrastrutture, in particolare la metropolitana blu, incidono anche sull’area Lorenteggio-Frattini, dove si registra una crescente domanda da parte di giovani e famiglie. I prezzi variano tra 2.500 e 4.500 euro al metro quadrato a seconda della tipologia e della posizione.
Fiera, San Siro e Città Studi: crescita moderata
La macroarea Fiera-San Siro segna un aumento del 2,9%, con buone performance nel quartiere QT8, apprezzato per la presenza di verde e servizi. I valori si attestano intorno ai 3.000 euro al metro quadrato, mentre nelle zone più centrali e signorili si raggiungono livelli più elevati.
Crescita più contenuta per Città Studi-Indipendenza, dove i prezzi aumentano dell’1,9%. L’area continua a essere sostenuta dalla domanda legata agli studenti universitari, anche se si osserva una riduzione degli acquisti a scopo di investimento e una maggiore attenzione alla sostenibilità dei canoni di locazione.
Zone stabili e segnali di rallentamento
Nella macroarea Lodi-Corsica i prezzi crescono dell’1,8%, con una domanda concentrata su immobili di ampia metratura destinati a prima casa. Rimangono invece sostanzialmente stabili i valori nelle zone di Santa Giulia e Rogoredo, dove si è esaurita la spinta legata agli investimenti per le Olimpiadi invernali.
Un incremento più contenuto, pari all’1,4%, si registra nell’area Bovisa-Sempione, mentre la macroarea Centrale-Gioia-Fulvio Testi evidenzia una flessione dell’1%. In particolare, nel quartiere Bicocca si rileva una maggiore prudenza da parte degli acquirenti e un calo della capacità di spesa.
Locazioni in rallentamento e nuove dinamiche
Il mercato degli affitti mostra segnali di rallentamento in diverse aree della città. I canoni, cresciuti negli ultimi anni, hanno raggiunto livelli che iniziano a ridurre la platea dei potenziali inquilini. In alcune zone si osserva una diminuzione dei prezzi, mentre in altre si registra una stabilizzazione.
Parallelamente, aumenta la mobilità verso l’hinterland milanese, dove i prezzi più accessibili e i collegamenti ferroviari e metropolitani rappresentano un’alternativa sempre più considerata, soprattutto dai giovani acquirenti.
Nel complesso, il mercato immobiliare milanese conferma una fase di crescita, sostenuta da fattori strutturali come attrattività internazionale, sviluppo urbano e presenza di servizi, ma con segnali di maggiore equilibrio tra domanda e offerta, soprattutto nel comparto delle locazioni.
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