Immobiliare, nel 2025 in Italia 766.756 compravendite

Il mercato immobiliare italiano ha attraversato negli ultimi tredici anni una profonda trasformazione. Dalla fase più difficile della crisi, che nel 2013 aveva portato le compravendite ai minimi degli anni Ottanta, si è arrivati nel 2025 a 766.756 transazioni residenziali, con un aumento del 6,4% rispetto al 2024. Nello stesso periodo i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,8%, confermando la vivacità della domanda.

È il quadro delineato dal Gruppo Tecnocasa nell’analisi dell’andamento del mercato immobiliare e creditizio italiano dal 2013 al 2025. «Il 2025 si è chiuso con 766.756 compravendite e con prezzi in aumento del 4,8%. Un risultato importante che conferma la vivacità del mercato immobiliare e il perdurare dell’interesse per l’abitazione», dichiara Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. A sostenere il mercato, aggiunge, contribuisce anche la presenza degli acquirenti stranieri, sempre più interessati a investire in Italia.

Dal minimo del 2013 alla ripresa del mercato immobiliare

Il 2013 rappresenta il punto più basso del periodo analizzato. Le compravendite residenziali si fermarono a 389.448, tornando su livelli che non si registravano dagli anni Ottanta. I prezzi continuarono a diminuire, con una flessione dell’8,7%, dopo il -10,2% del 2012, considerato l’anno più critico della crisi.

A pesare erano la difficile situazione economica e la restrizione nell’erogazione del credito. I tempi medi di vendita arrivarono a 178 giorni. Verso la fine dell’anno, tuttavia, iniziarono a emergere i primi segnali di recupero della domanda di finanziamento da parte delle famiglie.

Nel 2014 il mercato dei mutui ripartì e la domanda di credito aumentò, anche grazie all’immissione di liquidità sui mercati finanziari da parte della Banca centrale europea attraverso il Quantitative Easing. La fiducia di imprese e consumatori tornò a migliorare e le transazioni iniziarono a crescere. I prezzi, invece, continuarono a diminuire, chiudendo l’anno a -7,2%.

La ripresa divenne più evidente nel 2015. La domanda immobiliare e il numero delle compravendite continuarono ad aumentare, mentre i tempi di vendita iniziarono a ridursi. I prezzi registrarono ancora una flessione, pari al 4,2%, ma il mercato entrò progressivamente in una nuova fase. A sostenere la domanda fu soprattutto il credito, favorito da tassi particolarmente bassi e da condizioni di finanziamento più convenienti.

Nel 2016 le compravendite compirono un ulteriore balzo, crescendo del 18,6%. Nello stesso anno le erogazioni aumentarono del 20,6%, mentre i prezzi si avvicinarono alla stabilità, con una riduzione limitata all’1,6%.

Nel 2017 il percorso di uscita dalla crisi immobiliare appariva ormai consolidato. La domanda abitativa tornò a crescere, gli investitori rientrarono sul mercato e i tempi medi di vendita scesero a 141 giorni. Le compravendite raggiunsero quota 543.188, mentre i prezzi rimasero sostanzialmente stabili.

Dal 2018 al 2022 il mercato accelera

Nel 2018 il trend positivo proseguì. Le transazioni salirono a 579.207 e i prezzi tornarono a crescere, segnando un incremento dell’1,6%. Nel 2019 il numero delle compravendite raggiunse invece quota 604.168, con i valori immobiliari in aumento del 2,2%.

La pandemia modificò temporaneamente questo percorso. Nel 2020 il mercato si fermò durante la fase più acuta dell’emergenza sanitaria, ma la domanda riprese rapidamente dopo il lockdown. L’esperienza della permanenza forzata in casa modificò anche le esigenze degli acquirenti, aumentando l’interesse verso abitazioni più ampie e dotate di spazi esterni.

Gli investitori, soprattutto quelli orientati agli affitti brevi e al comparto turistico, risentirono invece della forte riduzione dei flussi internazionali. Le compravendite chiusero il 2020 a 558.722, mentre i prezzi diminuirono dell’1,5%, con l’eccezione di Milano, Verona e Bari, dove i valori continuarono a crescere lievemente.

Nonostante la pandemia, il credito immobiliare mantenne una dinamica positiva. Le erogazioni raggiunsero 50,5 miliardi di euro, con una crescita del 5,2% rispetto al 2019.

Nel 2021 il mercato registrò una forte accelerazione. Le compravendite raggiunsero quota 749.377, mentre i prezzi aumentarono del 2,6%. La domanda abitativa, sostenuta anche dalle condizioni favorevoli del credito, rimase elevata. I mutui erogati arrivarono a 61,611 miliardi di euro, circa 11 miliardi in più rispetto all’anno precedente, con una crescita del 22%.

Nel 2022 arrivò il massimo del periodo per numero di compravendite, con 785.382 transazioni. I prezzi aumentarono del 3,6%. Sul mercato si rafforzò anche la presenza degli acquirenti stranieri, mentre il ritorno dei flussi turistici alimentò l’interesse degli investitori verso gli affitti brevi.

Sul fronte economico, tuttavia, il quadro iniziò a cambiare. Il conflitto in Ucraina contribuì ad alimentare l’inflazione e la Bce avviò una fase di rialzo dei tassi per contrastare la crescita dei prezzi. I mutui erogati scesero così a 55,3 miliardi di euro, il 9,2% in meno rispetto al 2021.

I tassi frenano il credito, poi torna la crescita

Nel 2023 l’aumento dei tassi sui mutui e la maggiore prudenza degli istituti di credito ridussero la platea degli acquirenti potenziali. Le compravendite scesero a 709.591, ma i prezzi continuarono a crescere, seppure dello 0,7%. A sostenere i valori fu anche un’offerta abitativa ancora contenuta.

Particolare attenzione venne riservata alle abitazioni di nuova costruzione e alle caratteristiche di efficienza energetica, mentre gli immobili usati furono interessati da un processo di maggiore differenziazione dei valori.

Nel 2024 il mercato tornò a crescere. Le compravendite raggiunsero 720.518 unità, l’1,4% in più rispetto al 2023, mentre i prezzi aumentarono del 3,3%. La discesa dei tassi sui mutui contribuì a rendere nuovamente più accessibile il credito.

Le erogazioni complessive per i mutui arrivarono a 44,5 miliardi di euro. Particolarmente significativa fu la dinamica dell’ultimo trimestre, che registrò una crescita del 29% rispetto allo stesso periodo del 2023. A rafforzare il comparto contribuirono anche l’aumento delle surroghe, cresciute del 47,3%, e il ritorno degli acquisti immobiliari.

Nel 2025 la crescita si è ulteriormente consolidata. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite residenziali sono salite a 766.756, con un incremento del 6,4% rispetto al 2024. I prezzi hanno registrato un aumento del 4,8%, mentre i canoni di locazione sono cresciuti di poco più del 5%.

Anche gli acquirenti stranieri hanno aumentato il proprio peso sul mercato, passando dal 13,3% del 2024 al 14% del 2025.

Mutui, nel 2025 erogazioni in aumento del 24,9%

La dinamica del credito rappresenta uno degli elementi centrali dell’evoluzione del mercato immobiliare. Nel 2025 l’ammontare complessivo delle erogazioni ha raggiunto 55,6 miliardi di euro, con una crescita del 24,9% rispetto all’anno precedente.

Secondo Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner Spa del Gruppo Tecnocasa, il mercato creditizio mantiene «un profilo complessivamente solido e resiliente», sostenuto soprattutto dalle operazioni finalizzate all’acquisto di immobili. Queste ultime hanno registrato una crescita del 6,6% rispetto al periodo precedente.

La dinamica dei tassi continua tuttavia a rappresentare un elemento determinante per le famiglie. «L’aumento dei tassi di interesse continua a rappresentare un fattore rilevante nella valutazione della sostenibilità del finanziamento», osserva Cosentini, spiegando che l’incremento della rata può incidere sulla capacità di rimborso a parità di reddito disponibile.

In alcuni casi, questo scenario porta a ridimensionare l’importo richiesto oppure a rinunciare alla domanda di finanziamento. Il mercato si trova quindi in una fase di riequilibrio, nella quale la disponibilità di credito continua a sostenere gli acquisti, ma le condizioni finanziarie delle famiglie restano un elemento decisivo.

Dalla forte contrazione del 2013 alla ripresa degli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano ha così attraversato cicli differenti, nei quali l’andamento dei prezzi, la disponibilità di credito, i tassi di interesse e la fiducia delle famiglie hanno avuto un ruolo determinante. Il 2025 si chiude con un livello di compravendite vicino ai massimi recenti e con un mercato del credito nuovamente in espansione, mentre resta da valutare l’evoluzione futura della politica monetaria e dei tassi.