Il mercato dei mutui registra un nuovo aumento dei tassi di interesse. A ottobre 2026 il TAN medio dei finanziamenti a tasso fisso con durata di 20 e 30 anni ha raggiunto il 3,62%, il valore più alto degli ultimi dodici mesi. Rispetto a luglio, l’incremento è stato di 28 punti base. Anche il tasso variabile ha registrato una crescita, arrivando a una media del 2,94%, con un aumento di circa 24 punti base nello stesso periodo.
I dati emergono dall’Osservatorio di MutuiOnline.it, che monitora l’andamento del mercato dei finanziamenti immobiliari. L’analisi evidenzia come, nonostante la decisione della Banca centrale europea di mantenere invariati i tassi nella riunione di ottobre, il costo dei mutui continui a risentire delle dinamiche dei mercati finanziari.
Tasso variabile ancora più conveniente, ma cresce l’incertezza
Attualmente il finanziamento indicizzato all’Euribor conserva un vantaggio di 68 punti base rispetto al tasso fisso. Il divario, tuttavia, potrebbe ridursi in caso di un nuovo intervento della Bce entro la fine dell’anno, qualora le pressioni inflazionistiche dovessero richiedere un ulteriore aumento dei tassi di riferimento.
Per comprendere l’impatto sulle famiglie, MutuiOnline.it ha considerato un finanziamento di 140.000 euro con durata di 20 anni. Con i tassi medi rilevati a ottobre, la rata mensile del mutuo variabile si attesta a 772 euro, contro gli 821 euro richiesti per il fisso. La differenza è quindi di 49 euro al mese a favore della soluzione indicizzata.
Sull’intera durata del finanziamento, il risparmio stimato sugli interessi è di circa 11.600 euro scegliendo il tasso variabile. Lo scenario cambierebbe però in presenza di un rialzo di 25 punti base deciso dalla Bce nella riunione di dicembre. In questo caso, il TAN medio del variabile salirebbe al 3,19% e la rata mensile raggiungerebbe 790 euro.
Il vantaggio rispetto al tasso fisso si ridurrebbe così a 31 euro al mese, mentre il risparmio complessivo sugli interessi scenderebbe a meno di 7.400 euro nell’arco dei vent’anni.
A commentare l’andamento è Matteo Favaro, COO e Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it: «Oggi il tasso fisso si trova sui livelli più alti dell’ultimo anno, mentre il variabile si avvicina ormai alla soglia del 3%. L’aumento del fisso riflette il rialzo degli indici IRS, spinti dalla crescita dei rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a 30 anni osservata negli ultimi mesi. Il variabile risente invece delle scelte della Banca Centrale Europea, che quest’anno ha già alzato due volte i tassi di riferimento per contrastare le pressioni inflazionistiche».
Favaro invita inoltre a non interpretare la pausa di ottobre come l’inizio di una fase stabile: «Se l’inflazione dovesse restare elevata, la Bce potrebbe tornare a intervenire già nella riunione di dicembre e in quel caso il vantaggio del variabile rispetto al fisso si ridurrebbe in modo sensibile».
In Lombardia l’importo medio dei mutui supera i 156 mila euro
Il quadro regionale evidenzia finanziamenti mediamente più elevati rispetto al resto d’Italia. Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it aggiornati a ottobre 2026, l’importo medio richiesto in Lombardia raggiunge 156.240 euro, circa 13 mila euro in più rispetto alla media nazionale del quarto trimestre, pari a 143.642 euro.
Anche il valore degli immobili acquistati attraverso i finanziamenti risulta superiore al dato italiano. In Lombardia la media si attesta a 245.480 euro, contro i 223.079 euro registrati a livello nazionale nel quarto trimestre del 2026.
La durata media dei mutui regionali è invece sostanzialmente in linea con quella italiana. I finanziamenti in Lombardia hanno una durata di 25 anni e 6 mesi, mentre la media nazionale è di circa 25 anni e 1 mese.
Milano al primo posto per importi richiesti e valore degli immobili
L’analisi delle province lombarde mostra differenze significative sia nell’entità dei finanziamenti sia nei valori del mercato immobiliare. Milano occupa la prima posizione per entrambi gli indicatori: l’importo medio richiesto raggiunge 175.401 euro, mentre il valore medio degli immobili si attesta a 282.870 euro.
Alle spalle del capoluogo, Como registra richieste medie per 157.140 euro. Seguono Monza e Brianza, con 148.412 euro, e Brescia, con 146.433 euro. Cremona, Mantova, Bergamo e Lecco si collocano in una fascia compresa tra circa 131 mila e 135 mila euro.
Più contenuti gli importi a Varese, dove la media è di 129.327 euro, e a Lodi, con 124.624 euro. Pavia raggiunge 115.453 euro, mentre Sondrio chiude la graduatoria regionale con una richiesta media di 99.089 euro.
Le differenze emergono anche osservando il valore degli immobili. Dopo Milano si collocano Como, con una media di 240.994 euro, e Monza e Brianza, con 231.737 euro. Lecco raggiunge 221.872 euro, mentre Brescia e Mantova superano entrambe la soglia dei 208 mila euro.
Varese registra un valore medio di 202.413 euro e Cremona di 197.386 euro. Più in basso si trovano Lodi, Bergamo e Sondrio. Pavia presenta invece il valore immobiliare medio più contenuto della Lombardia, pari a 174.503 euro.
Mutui più lunghi a Milano, richiedenti più giovani a Sondrio
Le differenze territoriali riguardano anche la durata dei finanziamenti. A Milano i mutui hanno una durata media di poco inferiore ai 26 anni, il dato più elevato della regione. Seguono Bergamo, con 25 anni e 11 mesi, e Monza e Brianza, con 25 anni e 8 mesi.
Brescia e Mantova superano entrambe i 25 anni, mentre Lodi si colloca poco sopra questa soglia. Durate più contenute si registrano a Cremona, Varese, Como e Lecco, con valori compresi tra circa 24 anni e 4 mesi e 24 anni e 10 mesi. Pavia scende a poco più di 23 anni, mentre Sondrio registra la durata media più breve, pari a circa 21 anni.
La provincia valtellinese si distingue anche per l’età dei richiedenti, che rappresentano mediamente i più giovani della Lombardia. A Sondrio l’età media è di 36 anni e 9 mesi, seguita da Bergamo con 36 anni e 11 mesi. Lecco e Brescia si collocano entrambe poco sopra i 37 anni.
A Cremona il dato sale a 37 anni e 9 mesi, mentre Milano e Mantova registrano una media di circa 38 anni. Seguono Lodi, con 38 anni e 4 mesi, e Varese, con 38 anni e 11 mesi.
Le età medie più elevate si osservano invece a Monza e Brianza, Pavia e Como, dove i richiedenti hanno poco più di 39 anni. Il confronto provinciale restituisce quindi un mercato regionale caratterizzato da differenze significative: Milano concentra le richieste di finanziamento più consistenti e gli immobili dal valore più alto, mentre Sondrio presenta importi medi inferiori, mutui più brevi e richiedenti mediamente più giovani.
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