I tassi dei mutui tornano a salire e raggiungono i livelli più alti dell’ultimo anno. A ottobre 2026 il TAN medio dei finanziamenti a tasso fisso con durata di 20 e 30 anni si attesta al 3,62%, in aumento di 28 punti base rispetto a luglio. Anche il variabile si avvicina alla soglia del 3%, con una media del 2,94%, nonostante la Banca centrale europea abbia mantenuto invariati i tassi nella riunione di ottobre.
È quanto emerge dall’Osservatorio di MutuiOnline.it, che rileva ancora un vantaggio del tasso indicizzato all’Euribor rispetto al fisso. La differenza è attualmente di 68 punti base, ma potrebbe ridursi in caso di un nuovo intervento della Bce nell’ultima riunione del 2026.
Fisso e variabile: la differenza sulle rate
Per valutare l’impatto dell’andamento dei tassi, l’Osservatorio considera un finanziamento di 140.000 euro con durata ventennale. Con le condizioni attuali, la rata mensile del mutuo a tasso variabile è pari a 772 euro, contro gli 821 euro del fisso. Il risparmio è quindi di 49 euro al mese a favore della soluzione indicizzata all’Euribor.
Sull’intera durata del finanziamento, la differenza si traduce in circa 11.600 euro in meno di interessi. Lo scenario cambierebbe, tuttavia, in caso di un rialzo di 25 punti base dei tassi Bce nella riunione di dicembre. In questa ipotesi, il TAN medio del variabile salirebbe al 3,19% e la rata mensile del mutuo considerato raggiungerebbe 790 euro.
Il vantaggio rispetto al tasso fisso si ridurrebbe così a 31 euro al mese, mentre il risparmio complessivo sugli interessi scenderebbe sotto i 7.400 euro.
Matteo Favaro, COO e Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it, collega l’aumento del fisso alla crescita degli indici IRS, a sua volta influenzata dal rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a 30 anni. Il variabile, invece, risente delle decisioni della Banca centrale europea, che nel corso del 2026 ha già aumentato due volte i tassi di riferimento per contrastare le pressioni inflazionistiche.
«La pausa di ottobre non va letta come l’inizio di una fase di stabilità: se l’inflazione dovesse restare elevata, la Bce potrebbe tornare a intervenire già nella riunione di dicembre e in quel caso il vantaggio del variabile rispetto al fisso si ridurrebbe in modo sensibile», osserva Favaro.
In Lombardia mutui medi da 156 mila euro
I dati regionali aggiornati a ottobre 2026 mostrano importi richiesti più elevati rispetto alla media nazionale. In Lombardia la somma media domandata per un mutuo raggiunge 156.240 euro, circa 13.000 euro in più rispetto ai 143.642 euro registrati in Italia nel quarto trimestre del 2026.
Anche il valore medio degli immobili risulta superiore al dato nazionale. In regione si attesta a 245.480 euro, contro i 223.079 euro rilevati a livello italiano. La durata media dei finanziamenti è invece sostanzialmente in linea: 25 anni e 6 mesi in Lombardia, rispetto ai 25 anni e 1 mese della media nazionale.
Milano guida la classifica per importi e valore degli immobili
L’analisi provinciale evidenzia differenze significative nel mercato lombardo. A ottobre Milano registra l’importo medio richiesto più alto, pari a 175.401 euro. Il capoluogo si distingue anche per il valore medio degli immobili, che raggiunge 282.870 euro.
Per somme richieste seguono Como, con 157.140 euro, Monza e Brianza, con 148.412 euro, e Brescia, con 146.433 euro. Cremona, Mantova, Bergamo e Lecco si collocano in una fascia compresa tra circa 131.000 e 135.000 euro. Più contenuti i valori di Varese, con 129.327 euro, e Lodi, con 124.624 euro. Chiudono la graduatoria Pavia, con 115.453 euro, e Sondrio, dove la richiesta media scende a 99.089 euro.
Il primato di Milano emerge anche considerando il valore degli immobili. Dopo il capoluogo si posizionano Como, con una media di 240.994 euro, Monza e Brianza, con 231.737 euro, e Lecco, con 221.872 euro. Brescia e Mantova superano entrambe i 208.000 euro, mentre Varese raggiunge 202.413 euro e Cremona 197.386 euro.
Valori più contenuti si registrano a Lodi, Bergamo e Sondrio. Pavia presenta il dato più basso della regione, con un valore medio immobiliare di 174.503 euro.
A Sondrio i mutuatari più giovani
Le differenze tra le province riguardano anche la durata dei finanziamenti e l’età dei richiedenti. A Milano i mutui hanno una durata media di poco inferiore ai 26 anni. Seguono Bergamo, con 25 anni e 11 mesi, e Monza e Brianza, con 25 anni e 8 mesi. Brescia e Mantova superano entrambe i 25 anni, mentre Lodi si colloca poco sopra questa soglia.
Le durate risultano più contenute a Cremona, Varese, Como e Lecco, con valori compresi tra circa 24 anni e 4 mesi e 24 anni e 10 mesi. Pavia scende a poco più di 23 anni, mentre Sondrio registra il minimo regionale, con circa 21 anni.
La provincia valtellinese si distingue anche per l’età media più bassa dei richiedenti: 36 anni e 9 mesi. Seguono Bergamo, con 36 anni e 11 mesi, e Lecco e Brescia, entrambe poco sopra i 37 anni. Cremona si attesta a 37 anni e 9 mesi, mentre Milano e Mantova registrano una media di circa 38 anni.
L’età sale a 38 anni e 4 mesi a Lodi e a 38 anni e 11 mesi a Varese. I richiedenti più maturi si osservano invece a Monza e Brianza, Pavia e Como, dove la media supera di poco i 39 anni.
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